第三千三百九五章 可惜 (第2/3页)

间节点均不得有延误的借口。顺驰的业务中心也是围绕现金流来展开的，包括在全公司统一调度资金、延缓支付买地的钱、3 个月至6 个月开工、提前收取业主购房款项、利用合作伙伴的资金等，这一整套办法，都是为了保证现金不断流。

    在内部控制的同时，孙某人还提出了“付款方式比地价更重要”的理念。他决定一块土地的取舍，一是考虑地价，二是看付款方式的优劣。他往往要求政府方面降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性空间，他宁可提高土地的购买价格。出于对中国房地产业的长期看好，孙宏斌企图用眼前的利益来换时间，靠地价的持续上涨来弥补购地的高成本。他的这种策略受到不少地方政府的热烈欢迎，顺驰因此不惮于进入任何一个陌生的城市。他的所有战略设计其实都是围绕着“速度”两个字，当各方面都不完全具备成熟的条件时，他必须在最短的时间内取得决胜，用速度来击败一切竞争对手。

    在实际的操作中，他的战略似乎真地起到了以一博十的效率，顺驰以较少的资金快速地运作着一些庞大的项目。以首都领海的一个项目为例，土地款项为9.05 亿元，开盘前付30%， 年底再付30% ，余下将在第二年付清。运作这个项目的总投入约需20 亿元。顺驰以3 亿元启动，前6 个月规划和开建期内的资金全部由承建商垫付，开盘当天就有1 亿元的销售额，以后的工程款及地款都通过销售回款。从开盘到年底，公司共回笼6 亿多元的资金，不仅足够本项目使用，还可以拿去买新的土地，其资金杠杆效用率高达1∶7。据公开信息披露，顺驰在2004 年的现金流总量中有78% 是通过销售得到的钱，只有10% 和12% 是来自银行和合作单位。在当时，几乎每一家房地产公司都在使用银行和合作单位的资金运作策略，而孙洪兵的超人之处，是他用紧绷而极端的速度战略将之发挥到了极致。

    王世曾经替孙洪兵算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，截至2003 年底，顺驰预缴地价的资金在70 亿元人民币以上，进入2004 年第一季度。预付资金规模已经超过100 亿元。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，否则按期交付地价款是不可能的。资金流靠什么支撑呢？顺驰的答复干脆简单：靠销售资金回笼。问题是天京的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢？这不得不让人作出一种假设：顺驰在冒险，在赌博，在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。

    王世因此断言：“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业，这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。” 奈何天不佑孙洪兵！如果仅仅从战略本身而言，孙洪兵无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。2004 年，顺驰宣称实现了120 亿元的销售额—— 实际上完成了92 亿元。富力集团董事长

    （本章未完，请点击下一页继续阅读）

『加入书签，方便阅读』