第五百二十五章 有备而来 (第2/3页)

    Beg and borrow，乞求与借贷。加里-巴内特几乎所有的开发资金，都是从各大金融机构那里用各种方式拼凑而来的。

    以One57为例，2007年，加里-巴内特从穆巴达拉的子公司，阿巴尔投资那里拿到了6.5亿美元的资金，Extell自己只出了5000万美元。2011年10月，Extell从美国银行牵头的财团那里获得了7亿美元的项目建设贷款，参与者包括桑坦德银行、阿布扎比国际银行和第一资本银行。

    5000万美元，撬动了14亿美元的总盘，这就是加里-巴内特体内流淌的，带有鲜明投机特色的犹太血液。

    加里很清楚，他这样一个来自下东区中产阶级家庭，无权无势的拉比之子，只能依靠他仅剩的种族优势，把杠杆拉到最高，这样才能在2010年代愈发激烈的地产竞争中脱颖而出，成为新时代的赢家。

    但这种高杠杆的打法，只有在市场火热的时候才能玩得下去。One57之所以成功，14亿资金之所以能迅速到位，他之所以能够在大厦最大业主，柏悦酒店开业之前，顺利偿还3.75亿美金的财团贷款，是因为他正好在恰当的时间站在了潮头浪尖。

    持有五个月，就能转售赚取345万美元的财富神话，是Extell向世界各地的超高净值买家描绘的财富神话，但这一神话仅仅持续了不到一年时间。2015年12月23日，另一位犹太裔开发商哈里-B-麦克洛的公园大道432号顺利竣工，1397英尺的高度超过了One57将近40%，每个单位的平均总价比One57更低，一口气涌入市场的125套房源，让One57的销售几乎陷入停滞，无法再为Extell继续提供持续的正向现金流。

    也就是说，财团贷款那剩下的3.25亿美元贷款，随时都会面临逾期违约的风险。

    而更致命的是，就在亿万富豪街的顶豪公寓供求关系发生根本性转变，由卖方市场转为买方市场的同时，加里-巴内特那个规模更大、更具野心的地产项目，却在如火如荼地建设当中。

    这就是韩易提到的中央公园塔。

    2005年，One57尚在襁褓中时，无比激进的加里-巴内特就已经开始为中央公园塔这个项目囤积土地了。Extell斥资6750万美元，买下了西57街221号及其邻近地块。2006年初，Extell以2310万美元的价格，从纽约艺术学生联盟那里购买了136000平方英尺的空间权。

    接下来的两年里，加里从汇丰银行借来2.5亿美元的贷款，购买了更多空间权，包括2006年1月购买的位于西57街205号奥斯本公寓上空100000平方英尺的空间权；2006年11月圣托马斯唱诗班学校上空12000平方英尺的空间权；以及2007年1月从西58街200号的13层公寓楼处获得的14290平方英尺的空间权。

    此外，在2006年的两次单独收购中，Extell通过购买百老汇1780号和两处相邻的房产获得了156000平方英尺的开发权，并通过购买第58街的一处地块获得了20000平方英尺的开发权。合并起来，这栋建筑的建筑面积已经达到了56.3万平方英尺。

    2013年7月，Extell再度支付2500万美元，买下西58街232号的地块，增加了20750平方英尺的开发权，从而完成了该地块建设的前期准备。

    虽然地块和空中权的购买工作已接近尾声，一栋蔚为壮观的摩天大楼已经可以在这里没有法律阻碍地拔地而起，但接下来的五年时间里，加里-巴内特却陷入了漫长的行政诉讼当中。

    先是纽约市地标保护委员会试图阻止Extell拆除地块上原有的建筑，后来又是曼哈顿社区委员会和纽约市艺术协会在内的多家机构联合诉讼，反对Extell为中央公园塔安装增加景观面的悬臂。来来回回折腾了无数次之后，直到2016年3月，加里-巴内特才最终摆平这些难缠的第三方。

    这么长时间的拉锯，项目的建设款项自然开始逐渐变得捉襟见肘起来，为了筹措更多资金，加里-巴内特又开始折磨他那已经不太富裕的发际线——2012年中旬，Extell与美国零售百货公司诺德斯特龙达成协议，后者将在这里开设一间总面积超过30万平方英尺的旗舰店，而作为交换条件，诺德斯特龙将直接买下大厦七层的商用场地。这笔交易，预计能为Extell带来4亿美元的现金收入。

    大约在协议签署的同一时间，Extell又从黑石集团获得了3亿美元的土地抵押贷款。加里-巴内特用这笔借款，偿还了汇丰银行到期的2.5亿美元。然后，巴内特又充分利用自己的犹太身份，在特拉维夫证券交易所发行债券，又筹集了3亿美元。

    诺德斯特龙于2013年8月顺利支付了1.025亿美元的首期款项，加上贷款与融资剩下的3.5亿美元，中央公园塔能够调用的现金已经达到了4.525亿美元。但这笔现金对于这样一个超大型项目来说仍显窘迫，更重要的是，在公寓本身可以开始销售之前，黑石的贷款就会到期，特拉维夫证券交易所的买家们也会希望拿到他们的年度收益。

    因此，加里-巴内特别无他法，只能继续借钱。

    他下一阶段的融资目标，是11个亿。加里原本依旧将希望寄托在特拉维夫证券交易所，但豪宅市场的不景气，让以色列投资者们变得越来越吝啬。

    上一批债券的利率还在往上升，你就来借第二波钱了？

    想什么呢？

    于是，走投无路的Extell，宣布将通过EB-5签证项目，从海外投资人那里获得1.9亿美元的投资。而这里的所谓“海外投资人”，基本上专指想要通过投资移民这条路拿到绿卡的中国人。

    2016年的中国人最不缺的就是钱，很快，380名投资者每人各出50万美元，既拿到了美国的永久居住权，又帮Extell填上了这部分资金缺口，双方皆大欢喜。

    另外，加里-巴内特还火急火燎地跑到远东来谈判，

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